주택 임대차에서 보증금을 보호하려면 집을 인도받고 전입신고를 하는 것과 계약서에 확정일자를 받는 일을 구분해 챙겨야 합니다. 둘은 효력이 다르며, 어느 하나만으로 모든 권리가 보장되는 것은 아닙니다.
대항력은 입주와 전입신고로
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 임대차를 주장할 수 있게 하는 힘입니다. 다만 효력은 두 요건을 모두 갖춘 날의 다음 날부터 발생합니다. 실제로 입주하지 않았거나 주소를 정확히 옮기지 않았다면 문제가 될 수 있으므로, 열쇠를 받고 거주를 시작한 뒤 전입신고를 마치는 것이 중요합니다.
우선변제권에는 확정일자도 필요
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 증명하는 절차입니다. 대항력 요건을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자까지 받으면, 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 권리를 가질 수 있습니다. 다만 선순위 근저당권 등 기존 권리보다 앞선다는 뜻은 아닙니다. 계약서 원본을 챙겨 확정일자를 받고, 등기부등본에서 이미 설정된 권리가 있는지도 확인하세요.
자주 묻는 질문
질문 1. 계약 당일 전입신고와 확정일자를 모두 받으면 되나요?
가능하면 입주와 전입신고를 마치고 확정일자도 신속히 받으세요. 대항력은 요건을 갖춘 다음 날 발생하므로, 그 사이 설정되는 권리가 순위에 영향을 줄 수 있습니다.
질문 2. 확정일자만 먼저 받아도 보증금이 보호되나요?
확정일자만으로 대항력이나 우선변제권이 완성되지는 않습니다. 주택 인도와 주민등록 요건도 갖춰야 합니다.